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Loyers impayés : mieux vaut prévenir
Pour éviter de lourdes charges financières, il peut être préférable d’assurer le risque de loyers impayés.
Si celui-ci se produit, les difficultés seront réduites.
Le cauchemar de tous les propriétaires ? Un locataire mauvais payeur.
La situation peut devenir très vite difficile notamment si le bailleur a lui-même un prêt immobilier à rembourser. Mieux vaut prendre quelques précautions.
Attention tout de même à ne pas surévaluer cette crainte car, finalement, le risque d’impayés de loyers est faible.
L’assurance loyers impayés
Pour garantir le paiement des loyers, vous pouvez souscrire une assurance pour risque de loyers impayés.
Quel que soit l’assureur, il subordonnera son accord à quelques conditions : les revenus du locataire doivent être supérieurs à 3 fois le montant du loyer, il doit être titulaire d’un contrat à durée déterminée.
Si ces conditions ne sont pas remplies (locataire en CDD, en période d’essai…), il exigera souvent une caution solidaire (voir encadré). Dans tous les cas, les ressources du locataire doivent au moins être supérieures à deux fois le montant du loyer.
Prenez le temps de comparer plusieurs contrats. Tous ne se valent pas, les limites d’indemnisation (durée et plafond) peuvent varier d’un assureur à un autre.
Par ailleurs, l’indemnisation n’intervient pas toujours au même moment.
En général, il faut attendre un délai de trois à quatre mois de loyers impayés pour que l’assurance prenne le relais.
Le coût de l’assurance loyers impayés oscille autour de 4 % du montant annuel des loyers et charges. Vous bénéficiez d’un avantage fiscal puisque les primes d’assurance sont déductibles du revenu foncier.
La garantie des risques locatifs
Un nouveau mécanisme de garantie des loyers impayés a été mis en place : la garantie des risques locatifs (GRL).
Il s’agit d’une assurance loyers impayés, en partie financée par le 1 % logement.
Pour pouvoir y souscrire, vous devez présenter un dossier Pass-GRL à votre assureur habituel ou à un assureur, un courtier en assurances adhérant au GRL, attestant que votre locataire est éligible à ce dispositif (voir www.passgrl.fr).
Ce Pass est délivré au locataire qui justifie de revenus deux fois supérieurs au montant du loyer ou qui ne peut pas fournir de caution (attestation sur l’honneur).
Ne sont donc exclus que les locataires dont le taux d’effort serait disproportionné (plus de 50 % de leurs revenus). La prime que vous devez verser au titre de l’assurance loyers impayés est plafonnée à 2,5 % du montant du loyer et des charges.
Elle est déductible de vos revenus fonciers. À noter que l’assurance couvre aussi les dégradations (plafond de 7.700 €).
Demander un cautionnement
Vous pouvez demander à votre locataire de garantir le règlement de ses loyers et charges par l’engagement d’une personne se portant caution. Ce tiers sera ainsi garant du paiement des loyers en cas de défaillance du locataire. Il existe deux types de cautionnement :
- simple : dans ce cas, en cas d’impayés, vous devez au préalable poursuivre le locataire pour récupérer les loyers avant de vous adresser à la caution ;
- ou solidaire, ce qui vous permet de demander le règlement de la dette directement à la caution. Le cautionnement solidaire est donc plus protecteur pour le bailleur.
En savoir plus sur le web :
Retrouvez plus d’informations et de conseils sur www.heureuxproprietaire.com
© Rosine Maïolo – Uni-Éditions juin 2009
